27 Mar ¿Qué se debería debatir con la ley de alquileres?
La cuestionada norma sigue recogiendo críticas pero, sobre todo, sugerencias sobre cómo y qué debería cambiar para mejorar la política actual de alquileres
Cuando se discute la cuestionadísima ley de alquileres debemos hacerlo en el marco general de accesibilidad a la vivienda, y dada la complejidad del problema, llegar a la solución requerirá de un profundo análisis de varios factores.
1) Dado el deterioro de los salarios reales, Argentina en general -y la clase media en particular- está cada vez más empobrecida, lo que se refleja en la peor relación salario/metro cuadrado en décadas, se hace cada vez más difícil pagar un porcentaje –creciente– de los ingresos destinados a vivienda, tanto para quienes comprarían con crédito (relación cuota/ingreso), como para quienes alquilan (relación alquiler/ingreso). En Argentina, el ingreso promedio del decil más rico de la población, el 10% que concentra el 30% de los ingresos, supera los $90.000. Es decir, que sólo el decil más alto puede destinar el 30% de sus ingresos al pago de una vivienda adecuada para una familia (según EPH Indec, Informe vivienda UADE, Informe asequibilidad UNSAM).
2) Siendo el principal problema la inflación (y por ello los créditos UVA´s, aun con moras insignificantes, recibieron tan mala prensa), la ley 27.551 propone congelar los alquileres por un año a costa del bolsillo del propietario. Así genera tensión y aleja a la oferta de la demanda ya que considera a la propiedad en un sentido social para los inquilinos, en tanto que para los propietarios es un resguardo de valor, generando “conjunto vacío”, es decir, desencuentro de oferta y demanda. Asimismo, si bien es importante la previsibilidad de un índice de ajuste, para el mercado el recuerdo o temor a la posible manipulación del índice existe y es cercano en el tiempo como para desestimarlo.
3) El mercado del alquiler es lo que en economía podría llamarse cuasi perfecto, dada la gran atomización tanto de propietarios, (no hay grandes tenedores de propiedades para renta como los hay en otros mercados donde otras herramientas sí tienen sentido), como de inquilinos; por lo tanto, no hay tal asimetría de poder entre las partes intervinientes. Toda vez que se fija la interacción como un juego suma cero, lo que logre el inquilino será a costa del bolsillo del propietario o viceversa. Esto no es sustentable y sólo restringe más la oferta y encarece el mercado.
4) La vivienda es un derecho con jerarquía constitucional (art. 14 bis), pero es un error pretender que este derecho sea satisfecho por el bolsillo de otro ciudadano so pena de incurrir en una penalidad por no volcar su vivienda al alquiler. Estamos en desacuerdo con el impuesto a las viviendas vacantes. Quien retira su propiedad del mercado de alquiler ya tiene la penalidad por tenerla vacía, y el pago de todos los costos fijos sin obtener una renta.
Esperando con ansias el resultado del nuevo Censo, según estimaciones de AEV, se necesitan un mínimo de 1,5 millones de nuevas viviendas. Por todo esto, entendemos que la política de alquileres no debería ser tratada como un “precio que hay que regular”, sino que debe ser parte de una política general de acceso a la vivienda, que debería incluir también subsidios e incentivos a la vez que un enorme programa de créditos indexados en el marco de una desaceleración de la inflación.
En un marco fiscal restrictivo, los subsidios pueden ser una herramienta eficaz, pero deben ser aplicados en direcciones muy concretas. Y podría definirse un paquete de incentivos fiscales para nuevos proyectos que se vuelquen al alquiler y aumenten la oferta en el marco de una formalización del 100% de los contratos. Sólo como una propuesta tentativa de estos incentivos:
– Deducción de IIGG de los montos invertidos en compra/refacción de unidades con destino alquiler con cinco años mínimo de permanencia en el régimen.
– Exención de IVA en compra de unidades que adhieran al mismo régimen.
– Exención de ganancia neta originada en locación de unidades (promueve la formalización y aumenta la oferta a través de una mejora en la rentabilidad que no proviene del inquilino).
– Exención IIBB para todas las viviendas (las jurisdicciones aumentan su base futura de recaudación).
– Deducción de ganancias para el inquilino de un porcentaje del monto pagado por alquiler en su propia liquidación (promueve el control cruzado como en Uruguay).
– Deducción de la base imponible de Bienes Personales de los aportes a compra de nuevos inmuebles y de inmuebles existentes volcados a alquiler (aplica sobre lo existente y suma lo nuevo).
– Exención de Impuesto de sellos en contratos de alquiler para vivienda (colabora en la formalización)
Por lo expuesto, creemos que es preciso derogar la ley 27.551 y generar un debate franco sobre la problemática de la vivienda y en ese marco contemplar la política de alquileres. Volveríamos así a la vigencia del Código Civil y Comercial de 2015, en el que las partes podrían fijar libremente los valores de los alquileres y restablecer el plazo mínimo locativo en dos años. A la vez sería interesante que las partes pudieran pactar alquileres en UVA´s, esto aumentaría la oferta, y sería algo más sano para ambas partes, saliendo del juego suma cero. A la vez, equipararía alquileres con créditos, como en cualquier parte del mundo, y haría así competir a los locadores con los otorgadores de crédito, generando una puja a favor de los inquilinos/deudores hipotecarios.
* El autor es presidente de Asociación de Empresarios de la Vivienda de la República Argentina (AEV)
Carlos Spina
Fuente: LA NACIÓN 25 de marzo de 2022