01 Abr Debate ley de alquileres
Comunicado de prensa
A propósito del debate sobre la ley de alquileres, la Asociación de Empresarios de la Vivienda de la República Argentina entiende, ante todo, que la problemática de alquileres debe ser analizada en un marco general de accesibilidad a la vivienda. Asimismo, entendemos que es un problema complejo y como tal requiere de un profundo análisis de varios factores. Se han discutido en mesas con el gobierno y a través de los medios distintas soluciones propuestas. Creemos que algunas parten de supuestos que deben ser discutidos antes de analizar las propuestas. Porque si no, estamos condicionados en el análisis previo.
A. Primero y principal, dado el deterioro de los salarios reales, la clase media está cada vez más empobrecida, lo que se refleja en la peor relación salario m2 en décadas, tal como señala la UADE en su informe publicado en mayo de 2021 y que en rigor ha ido empeorando en estos 10 meses transcurridos. Sin crédito hipotecario creemos que esta problemática solo va a seguir empeorando. Es a esta clase media a la que se le hace más difícil pagar un porcentaje creciente de sus ingresos destinados a vivienda (ya sea como propietarios a través de un crédito en la relación cuota-ingreso, como en el caso de inquilinos en la relación alquiler-ingreso). En Argentina, el ingreso promedio ronda los 230 dólares mensuales y sólo el decil más rico de la población, que concentra el 30% de los ingresos, supera los 400 dólares.
B. El principal problema de base es la inflación, y por ello los créditos UVA´s, aun con moras insignificantes recibieron tanta mala prensa pues la noticia era la inflación, no el índice en sí. En cuanto a alquileres, la ley que congela los alquileres por un año pretende esconder la inflación durante dicho período, pero a costa del bolsillo del propietario. Esto genera una fuerte tensión ya que considera la propiedad para los inquilinos con un sentido social, en tanto que para los propietarios es un resguardo de valor.
C. Pero, como es bien sabido, el alquiler se fija por oferta y demanda. Históricamente para el locador el alquiler representa un porcentaje de un bien definido en moneda dura. Aun siendo ínfimo ese porcentaje (hoy la rentabilidad neta anual es inferior al 2%), del lado del inquilino ha aumentado como porcentaje del ingreso familiar que se dedica al pago del alquiler; al punto que sólo los dos deciles más altos de la población pueden destinar el 30% de sus ingresos al pago de una vivienda adecuada, ya sea por crédito hipotecario o alquiler.
D. Por otro lado, el mercado de alquileres no está concentrado y no existen en Argentina, grandes grupos tenedores de propiedades para renta como los hay en otros mercados. Al no haber asimetría de poder entre las partes intervinientes en un alquiler, nos inclinamos a pensar que se parece más a un mercado cuasi perfecto, dada la alta atomización tanto de propietarios como de inquilinos. A la vez que se fija la interacción como un juego suma cero, lo que logre el inquilino es a costa del bolsillo del propietario. Esto no es sustentable y sólo restringe más la oferta y encarece el mercado.
E. La vivienda es un derecho con jerarquía constitucional, pero es un error pretender que este derecho sea satisfecho por el bolsillo de un ciudadano so pena de incurrir en una penalidad por no volcar su vivienda al alquiler. Con un mercado de capitales tan limitado el “ladrillo” es el resguardo de valor de acceso generalizado. Estamos en total desacuerdo con el impuesto a las viviendas vacantes. Quien retira, por temor, una propiedad del mercado de alquiler ya tiene una penalidad por tenerla vacía, se llama costo de oportunidad (el valor de la unidad, más el pago de todos los costos fijos sin obtener una renta por ese plazo).
F. La ley cuestionada de alquileres, sancionada a destiempo, en medio de la pandemia, intentó congelar precios durante un año, al pactar anualmente el aumento, en un contexto de inflación creciente. Esto aleja a la oferta de la demanda. Respecto de la previsibilidad de un índice de ajuste, es importante y no somos críticos de ello. El problema para el mercado es el recuerdo/temor a la posible manipulación del índice existe.
G. Finalmente, nadie compra y vende los inmuebles en plazos cortos (los costos transaccionales así lo impiden), por lo cual el plazo de tres años no sería mucho si se confiara en que el contrato no generará pérdidas por atarse a un índice. El propietario quiere tener la tranquilidad de cierto recupero en dólares. El miedo a la manipulación del índice nuevamente, y la obligación de estar un año a precio congelado es lo que afecta la percepción del plazo.
Por todo lo anterior, entendemos que la política de alquileres no debería ser tratada sólo como un “precio que hay que regular”. Es mucho más profundo, es parte de una política general de acceso a la vivienda que debe ser trabajada de manera sistémica. Mas allá de todo, esa política debería incluir un agama de subsidios e incentivos.
Estamos a la espera de los resultados del próximo Censo Nacional, pero según estimaciones de AEV, se necesitan un mínimo de 1,5 millones de nuevas viviendas. En un marco fiscal restrictivo los subsidios tienen que estar muy bien dirigidos. Se podría comenzar con subsidiar para que el cliente final destine el 30% de los ingresos en los quintiles 2 o 3 de la población (de $60.000 a $100.000 mensuales).
Y se podría destinar un paquete de incentivos fiscales para nuevos proyectos que se vuelquen al alquiler, en el marco de una formalización del 100% de los contratos. ¿Cuáles incentivos? Esto es sólo una propuesta:
- -Deducción de IIGG de los montos invertidos en compra/refacción de unidades con destino alquiler con 5 años mínimo de permanencia en el régimen.
- -Exención de IVA en unidades que adhieran al mismo régimen.
- -Exención de ganancia neta originada en locación de unidades
- -Exención IIBB para todas las viviendas
- -Deducción de ganancias para el inquilino de un % del monto pagado por alquiler en su propia liquidación.
- -Deducción de la base imponible de Bienes Personales de los inmuebles volcados a alquiler
- -Exención de Impuesto de sellos en contratos de alquiler para vivienda.
Por todo lo expuesto creemos que es preciso derogar la ley 27.551 y generar un debate franco y profundo sobre la problemática de la vivienda en el marco de la cual evaluar la política de alquileres. El presidente de la Nación, Alberto Fernández solicitó los cambios en la apertura de sesiones del Congreso reconociendo el fracaso (como lo hacen también los creadores) de la ley sancionada en su presidencia.
Volveríamos así a la vigencia del Código Civil y Comercial de 2015, sancionado por el gobierno del mismo signo político que el actual. Con la vigencia de este, las partes podrán fijar libremente los valores de los alquileres y restablecer el plazo mínimo locativo en dos años. A la vez sería interesante que las partes pudieran pactar alquileres en UVA´s. Esto equipararía alquileres con créditos como en cualquier parte del mundo y haría competir a los locadores con los otorgadores de crédito. Generando una puja a favor de los inquilinos/deudores hipotecarios.
AEV – presidente Carlos Spina, vicepresidente Gustavo Llambías, secretario Santiago Tarasido