El encuentro tuvo lugar en el marco de la segunda jornada de BATIMAT EXPOVIVIENDA + FEMATEC -BATEV 2017-, exposición líder de la industria de la construcción y la vivienda de la que la AEV es co-organizadora.

La jornada contó con la participación del subsecretario de Coordinación de Obra Pública Federal, Ricardo Delgado, además de las interesantes conferencias del subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación, Iván Kerr; del vicepresidente de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), Pedro Comín Villanueva, y de directivos de la banca pública y privada, entre otros. Hubo más de 250 personas que colmaron el auditorio principal del predio.

Miguel Camps, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), fue quien abrió el primer panel, integrado por dirigentes del sector público, bancario, empresarial y gremial, miembros principales de la Mesa Sectorial. Delgado, coordinador de la Mesa Sectorial, destacó el trabajo de este grupo “ejecutivo” que en solo seis meses “ha logrado cosas importantes”, como ser que seis provincias ya redujeron la tasa del impuesto a los Ingresos Brutos sobre los créditos hipotecarios, lo que implica bajar entre 15% y 20% el monto de las cuotas a pagar y que “espera que se sumen las que aún no adhirieron”.

También el subsecretario mencionó los avances en capacitación de los empleados del sector; la participación del Banco Central que trabaja para reducir la inflación; los acuerdos establecidos con fabricantes de insumos esenciales de la industria para bajar los costos como, por ejemplo, el convenio con Aluar, el único productor de aluminio en el país, para reducir un 14% sus precios que “ya está impactando en los costos de producción de las viviendas” y anunció que “se vienen además otros acuerdos en acero, cemento y otros sectores clave de la estructura de costos del sector”.

En tanto, sobre el sector privado, subrayó especialmente el compromiso adquirido de “construir 100.000 viviendas para la clase media fondeadas desde el sector privado, mediante la banca privada y pública, sin aportes del Estado”. Al respecto, Delgado detalló que “ya hay 61.000 viviendas identificadas en más de 10 provincias”, cuyos proyectos espera “que finalmente lleguen a los bancos para ser financiados”.

A continuación se escuchó a Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción, quien reconoció la disposición del Gobierno en llevar adelante medidas para facilitar la financiación de la vivienda a largo plazo, tantos años demandada: “Nos pusimos de acuerdo en tiempo récord y el Ejecutivo tuvo una velocidad pocas veces vista para entender los problemas rápidamente, sacar las disposiciones y solucionar las dificultades”. Además, agregó, “hay récord de solicitudes lo que quiere decir que el sistema funciona, que la gente está contenta y puede pagar la cuota y que los bancos están haciendo un esfuerzo importante. Y, del lado de los constructores y desarrolladores, tenemos el desafío de responder a esta demanda presentando los proyectos. Los próximos años habrá un boom de construcción y de entrega de viviendas como nunca hemos tenido a lo largo de la historia”.

Claudio Cesario, presidente de la Asociación de Bancos de la Argentina, coincidió en resaltar la positiva experiencia de trabajo conjunta: “Lo que hemos recorrido hasta ahora ha sido muy bueno, casi inédito. Los bancos están abocados muy en serio en esta tarea y siendo la cuota muy parecido a un alquiler hace que estos créditos hipotecarios sean muy buenos. Lo que se viene ahora es el crédito para el desarrollador. Estamos mejorando los procesos internos para empezar a trabajar en serio en el tema”.

Por su parte, Horacio Liendo, director del Banco Central de la República Argentina, citó las medidas principales tomadas hasta el momento para fomentar la financiación a la clase media y a los desarrolladores: la resolución que permite sacar “líneas de crédito bancario indexadas” y, para los constructores, la circular que habilita a que los bancos financien emprendimientos desde el pozo tomando como garantía el fideicomiso y, para los compradores, tanto los boletos de compra como las participaciones en los fideicomisos de construcción. El representante del Central informó que actualmente ya se llevan otorgados $ 9.500 millones en créditos hipotecarios indexados desde abril del año pasado y, aunque reconoció que “todavía es poco”, destacó que “lo importante es que ya se dan 100 créditos por día y esto quiere decir que se están generando 2.000 créditos por mes”.

Alejandro Henke, director del Banco Nación, sostuvo que le preocupan dos números: la participación del crédito hipotecario dentro del Producto Bruto Interno que hoy está por abajo del 0,5% lo que muestra que “no hay producción de vivienda en Argentina” y que el poder adquisitivo en relación al metro cuadrado de vivienda que actualmente está en menos de 60 m2 por salario, bajó casi 45 puntos en relación al año 2000. Es decir, “la gente puede comprar menos metros cuadrados construidos con el mismo sueldo”. Para “darles soluciones a los dos se implementó las UVAs que permiten empezar con una cuota más baja” y la línea intermedia para los desarrollistas que es para “ayudar a construir y se la ha adecuado a todas sus necesidades”. Esta última es una línea a seis años de plazo, con tasa fija del 17% tres años que después se vuelve variable, gracia de capital e interés los primeros tres años, financiamiento del 100% de lo se construya sobre el terreno. “Más que eso no podemos “, concluyó. Hasta el momento hay 168 proyectos presentados en Nación pero expresó: “Esperamos que sean más, no sabemos decir que no así que los invitamos a que vengan”.

Jorge Pellegrini, representando a la Unión Obrera de la Construcción (UOCRA), brindó su apoyo y compromiso con la Mesa Sectorial y destacó las tareas de capacitación a 20.000 trabajadores que realizan cada año así como los acuerdos para certificar competencias mediante el IERIC. Destacó la recuperación de puestos de trabajo en esta industria “que en mayo volvió a superar los 400.000, lo que significa más del 8% de aumento respecto a 2016” aunque advirtió que están un “poco preocupados porque los planes de vivienda sociales y derivados no están funcionando demasiado bien, están tirando a la baja. Si los planes y sistemas privados que se están generando no logran implementarse con cierta velocidad razonable puede ser que no lleguemos a empalmar y que tengamos -sobre todo a fin de año o principios del próximo- algunas dificultades con el empleo. Es un tema prioritario”.

En nombre de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) habló Issel Kiperszmid, director de Dypsa, que reconoció que “se logró mucho en poco tiempo” pero señaló que “aún queda mucho por transitar”. Entre las deudas pendientes a resolver consideró que hay tres pilares: la necesidad de que haya una ley de mercado de capitales porque los bancos no tienen fondeo de largo plazo en Argentina y para que este sistema sea autosostenible debemos generar conciencia sobre esto”; que se debe encarar “una revisión integral del sistema impositivo porque con un régimen adecuado la actividad crecerá de tal manera que permitirá ingresos adicionales al Estado”; y también marcó la necesidad de que los empresarios “hagan un esfuerzo realmente importante para incorporar tecnologías” que permitirán una mayor posibilidad de que “los consumidores de clase media accedan a precios más razonables en calidades indiscutibles”.

Hacia el final del panel, Camps agregó que “el tema de los costos de la construcción es importante y serio que hay que atacarlo con más profundidad” y que el “crecimiento del país es lo que permitirá que la gente tenga más confianza y poder adquisitivo para embarcarse en las cuotas de largo plazo”.

El segundo de los paneles se focalizó en la oferta bancaria de créditos hipotecarios y estuvo moderado por Gustavo Llambías, vicepresidente de la AEV, quien señaló que se necesitan 1.600.000 viviendas nuevas para atender la necesidad de vivienda de clase media por lo que “hace falta una década para poner en orden el sistema financiero y que sea similar al de los países desarrollados donde no hay stock de demanda”. Allí disertó nuevamente Henke del Nación y se le sumó Juan Curutchet, presidente del Banco Provincia, y el único exponente de la banca privada, Nerio Peitiado, gerente general del Banco Supervielle.

Henke detalló que en lo que va del año ya entregaron $ 5.900 millones en créditos hipotecarios para compra de unidades, que se presentaron 45.000 solicitudes de las cuales 10.000 ya están en etapa de Escribanía. A su vez, profundizó los detalles de la línea de financiación que tienen disponible para incentivar la oferta de los desarrolladores, presentada en el panel anterior.

En tanto, Curutchet resumió el trabajo realizado de ordenamiento de las cuentas de las finanzas de la provincia de Buenos Aires a partir del cual les quedaron “excedentes financieros netos” liberados que son “miles de millones de pesos” que se pueden reorientar a financiar líneas de créditos diversos. El directivo del banco provincial contó que “cada 10 minutos sale del banco una familia con la llave de una vivienda que se pudo comprar con un crédito hipotecario del banco”. Están con un nivel superior a las 600 hipotecas mensuales “que es prácticamente el doble de lo que se colocaba en 2015” y esta semana llegaron a los 3.000 créditos hipotecarios otorgados desde mitad del año pasado, superando los $ 3.000 millones. “El contraste es enorme”, expresó.

Hacia el final del panel, Peitiado se consideró “afortunado de poder participar en el proceso de pasar a ser un país de propietarios y dejar de serlo de inquilinos”. Señaló que están “sorprendidos” porque a pesar de que la inflación de 2017 será cercana al 20% -y apeló a bajarla- “la demanda está superando la capacidad de todos” y “por suerte estamos viendo este interés, que no hará otra cosa que crecer, pero estamos preparados”. Contó que también el Supervielle dispone de la posibilidad de financiar a los desarrolladores y continuar lo en préstamos hipotecarios que “es un cambio radical”. Señaló que “la suma de los bancos privados está otorgando actualmente sólo el 25% de los créditos hipotecarios” pero que el banco está “muy interesado en crecer en este mercado”.

La jornada continuó con la presentación del vicepresidente de la AABE, Pedro Comín Villanueva, quien contó que actualmente tienen detectados más de 50.000 inmuebles pertenecientes al Estado, más del doble de lo que estaba informado al asumir la gestión. “El Estado es el principal terrateniente del país”, definió. Detalló que continuarán con la subasta de terrenos innecesarios para poner a disposición tierras que activen la construcción y que van a “adquirir o alquilar con opción a compra grandes superficies de inmuebles para oficinas en zonas no premium de la Ciudad. Seremos un gran tomador de metros”.

El representante de la AABE mencionó también la línea de Participación Público-Privada que empezaron a llevar adelante en Rosario, Santa Fe y Bariloche, que es una modalidad que solo puede llevarse adelante “en zonas donde hay grandes extensiones territoriales, de más de 10 manzanas” disponibles. Contó que se dedican también a inventariar y pensar los espacios de las oficinas públicas en relación a sus necesidades.

El panel siguiente se centró en analizar los problemas relacionados a los costos de la construcción y a la incorporación de tecnologías. Estuvo en el escenario Santiago Tarasido, gerente general de la constructora CRIBA, quien sostuvo que “hay que hacer un cambio disruptivo en la industria” para dejar de construir “de modo artesanal y ser mucho más industrializado. Hay un gran desafío porque es un momento que hay que pensar de otra manera para construir mejor, más rápido, más eficiente y más barato”. Se sumó Franco Gallicchio de Vidogar Construcciones, quien consideró que la carga impositiva sobre el sector es lo que más pesa en el balance del negocio. Por su parte, Eduardo Spósito, fundador de Spósito y Asociados, gerenciador y constructor de proyectos en Latinoamérica, sostuvo que construir en el país es 50% más caro que en el exterior debido a que los precios de los insumos son más elevados y porque hay tecnología que permite ser más productivo.

La mesa sobre Big Data, el aprovechamiento de la información que la tecnología digital y móvil aporta al desarrollo de proyectos y la comercialización inmobiliaria, estuvo a cargo de dos especialistas en el tema: Juan Lipera, ex responsable del tema en Telefónica y Movistar, y Joaquín Viramonte, socio de Leadaki.

Para concluir el Ciclo de Conferencias de la AEV, Ivan Kerr, subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación, señaló que los “desarrolladores son socios naturales en el interés del Gobierno de poder hacer un plan estratégico a 20 años de vivienda como el que necesita la Argentina”. El déficit habitacional actual recae sobre el 25% de la población, unos 12 millones de argentinos, ante la falta o deficiente calidad de 3.500.000 hogares.

Ante este panorama, destacó que “el Estado no puede ser el único generador de la oferta de vivienda para la demanda. Es imposible que el Estado pueda financiar toda la política de vivienda porque no hay presupuesto que pueda atender a esa inmensa demanda” dado que en los picos más altos el Estado construyó 35.000 viviendas por año y que se necesitan 200.000 “para poder impactar en el déficit habitacional; hay que generar el acceso al crédito hipotecario como herramienta central de esta política”. Explicó los planes del Procrear, elogió la medida del Banco Central que permite que los bancos financien proyectos desde el pozo y confirmó que ya se están dando los primeros pasos en proyectos asociativos Público-Privados.